Lorsqu’on cherche un espace de vie, on passe souvent à côté de bonnes idées évidentes. La transformation d’une ancienne grange en espace habitable avec un caractère de loft peut être une bonne possibilité dans de nombreux cas, mais les coûts sont souvent sous-estimés. L’expert en contrôle des coûts explique en détail dans l’interview ce que peut réellement coûter la transformation d’une grange dans la pratique.
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Pourquoi les vieilles granges valent-elles la peine d’être transformées en pièces d’habitation et à quoi faut-il faire attention en amont ?
Ce que l’on oublie souvent de considérer dans le cas des vieilles granges, c’est le sentiment d’habitabilité que l’on peut y obtenir en les transformant. Une ancienne grange, une fois transformée, a définitivement un caractère de loft – ce qui ne diffère que très peu de l’architecture d’usine si recherchée dans les zones urbaines.
La transformation d’une ancienne grange permet de créer des pièces hautes et lumineuses avec une sensation d’espace et une multitude de possibilités d’aménagement entièrement personnalisées, tout comme les usines désaffectées qui sont adaptées pour devenir des lofts. Mais dans le cas des granges, le potentiel existant pour créer un espace de vie formidable et unique est souvent négligé.
En amont, il faut bien sûr commencer par investir beaucoup dans la planification. Il s’agit tout d’abord de savoir si l’aménagement de la grange et son changement d’utilisation en tant qu’espace d’habitation peuvent être autorisés par le droit de la construction. Pour de nombreuses granges situées à l’extérieur, il est très difficile, voire impossible, d’obtenir une telle autorisation.
Les granges étant toutes des bâtiments anciens, voire très anciens, nombre d’entre elles sont classées monuments historiques. Dans la pratique, cela signifie une multitude d’obligations à respecter jusqu’à la conservation de la façade dans le respect du style, ce qui peut parfois être un véritable défi (par exemple en ce qui concerne l’installation de fenêtres).
Ensuite, il faut un architecte qui possède les qualifications nécessaires et dont le style vous convient. Il est également important que l’architecte ait une expérience approfondie des bâtiments anciens et classés.
Il n’y a pas non plus d’erreur à ce que l’architecte ait les meilleures relations possibles avec les autorités compétentes en matière de construction – en ce qui concerne les autorisations nécessaires, une bonne entente entre l’architecte et la ou les autorités en question en vaut la peine. Dans le cas contraire, la mise en œuvre des plans et l’obtention des autorisations correspondantes peuvent s’avérer compliqué et prendre beaucoup de temps.
Il ne faut pas non plus sous-estimer les coûts d’une telle transformation. En règle générale, il faut prévoir un budget aussi élevé que pour une nouvelle construction puis des mesures de conservation et de rénovation doivent être prises sur la structure de la grange, le coût peut être encore plus élevé. Mais dans de nombreux cas, le rapport coût/bénéfice est très positif en raison d’une grande qualité que l’on obtient plus tard en transformant une grange.
A quels coûts faut-il généralement s’attendre lors de la transformation d’une grange dans la pratique ?
Les coûts d’un aménagement de grange varient fortement
Il est bien sûr difficile de donner un chiffre global, car les coûts dépendent toujours fortement du bâtiment lui-même et des projets personnels pour le futur logement.
Dans la pratique, même dans des conditions favorables et avec de petites prestations personnelles, il est quasiment impossible de réaliser une transformation en dessous de 1.000 € par m². Il n’est possible de descendre en dessous que si l’on peut prendre en charge soi-même l’intégralité des travaux de certains métiers et même dans ce cas, on peut se demander s’il est possible de descendre nettement en dessous de ce seuil.
En général, les coûts de construction se situent dans la plupart des cas aux alentours de 1 500 € par m², en particulier lorsque des dispositions relatives à la protection des monuments historiques doivent être mises en œuvre et que des mesures d’assainissement de la structure même du bâtiment sont également nécessaires.
Ce qui facilite les choses en termes de coûts, c’est que l’on est généralement moins pressé par le temps lors de la transformation et que l’on peut aussi transformer une ancienne grange en une pièce d’habitation complète « par étapes ». Cela permet également de consacrer du temps aux travaux personnels et d’éviter de devoir dépenser tout le budget en peu de temps.
Un petit exemple de coûts dans la pratique
Une ancienne grange dans la Forêt-Noire (500 m² de surface utile, classée monument historique) doit être transformée en un logement propre (300 m²) et un logement à louer ultérieurement (150 m²).
En raison de l’ampleur des mesures nécessaires, le coût total de la construction est de 2 000 euros par m².
La grange est classée monument historique ce qui permet de bénéficier des subventions correspondantes et d’un amortissement spécial pour aider aux travaux.
| Poste | Coûts |
| Coûts de construction de son propre logement | 600 000 € |
| Coûts de construction d’un logement locatif | 300 000 € |
| Coût total de la construction | 900 000 € |
| Promotion de la commune (réhabilitation du centre-ville) | 22.500 € |
| Frais de financement pour les deux logements par an | 39.960 € |
| Amortissement monument historique propre logement (AfA) | 48 600 € par an pendant 10 ans |
| Amortissement des monuments historiques Logement locatif (Amortissement) | 24 300 € par an pendant 7 ans, puis 18 900 € par an pendant 4 ans |
| Remboursements d’impôts en 11 ans donc au total | moins 256.095 € |
| Revenu locatif par mois | 1.125 € |
| charge annuelle correspondante (frais de financement moins loyer et amortissements du monument) | 945 € par an |
Il ne s’agit bien sûr que d’un exemple de coût unique, qui ne s’applique qu’à un bâtiment et à des travaux de rénovation bien précis.
Des subventions disponibles pour la rénovation des granges classées
Notre exemple de prix montre toutefois très clairement, entre autres, que les obligations en matière de protection des monuments ne doivent pas toujours être une charge, mais qu’elles peuvent tout à fait constituer une aide financière très importante lors de la transformation grâce aux amortissements possibles.
Même sans les revenus locatifs, la charge mensuelle serait dans ce cas à peine plus élevée que pour une maison individuelle typique mais avec moins de la moitié de la surface habitable.
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De quels facteurs dépendent les coûts d’une transformation de grange dans la pratique ?
De nombreux facteurs entrent évidemment en ligne de compte. Les plus importants sont
- le prix d’achat éventuel du bâtiment et du terrain
- l’état de la construction du bâtiment
- si la grange est classée monument historique
- les conditions imposées par les autorités pour un changement d’utilisation en tant que logement
- quelles mesures de transformation sont prises exactement
- quelles sont les restrictions applicables à la transformation (par exemple, conservation de la façade)
